Os aluguéis ficaram mais baratos em algumas grandes cidades no ano passado, graças a um influxo de prédios de apartamentos de luxo abrindo suas portas e atraindo locatários a desocuparem suas antigas casas.
Mas quem procura negócios deve ser rápido, pois os apartamentos disponíveis não durarão muito, dizem os incorporadores.
As taxas médias de aluguel nos EUA caíram 0,18% em novembro, a maior queda naquele mês em mais de 15 anos, segundo a empresa de pesquisa imobiliária CoStar. Razões para o declínio: preços mais baixos de aluguel em grandes cidades como Austin, Denver e Phoenix, bem como em destinos de férias como Nápoles, Flórida; Asheville, Carolina do Norte; e Myrtle Beach, SC
Os preços dos aluguéis em Seattle caíram 0,3% em novembro em relação a outubro, segundo dados do CoStar.
A abertura de novos edifícios reduz os preços dos aluguéis à medida que os inquilinos ricos aumentam, forçando os proprietários a baixar os preços dos apartamentos mais antigos. Os preços de aluguer de unidades mais antigas caíram até 11%, e algumas são agora oferecidas a preços tão baixos como casas normalmente consideradas “acessíveis” e vêm com restrições, incluindo controlo e estabilização de rendas.
As mudanças dinâmicas no mercado de arrendamento desafiam a ideia de que a habitação de luxo não ajuda o ecossistema mais amplo.
“Isto sugere que a oferta de habitação está a reduzir os custos de aluguer”, disse Sharon Wilson Géno, presidente do Conselho Nacional de Habitação Multifamiliar, um grupo comercial que representa proprietários, investidores e promotores.
A queda surpreendente no meio de uma crise imobiliária histórica é outra consequência da pandemia da COVID-19, quando um congelamento da actividade económica levou a Reserva Federal a baixar as taxas de juro, uma vez que o trabalho remoto fez com que os preços das casas subissem. À medida que os trabalhadores de escritório fogem para cidades como Miami e Nashville, os promotores começam a agir, iniciando novos projetos nas cidades que identificam como as mais desejáveis para esta onda de migrantes – a maioria das quais se encontra nos estados do Cinturão do Sol.
Em 2024, essas cidades experimentarão um pico na abertura de novos apartamentos de luxo. Em Austin, mais de 10.000 novos apartamentos foram abertos para locatários nos três meses encerrados em setembro do ano passado. Phoenix atingiu quase 8.000 novas unidades antes do final do ano. O pico de Denver chega um pouco antes, com mais de 5.000 unidades inauguradas no início de 2024.
As cidades onde os preços de aluguer de edifícios mais antigos diminuíram mais são cidades com uma taxa de construção de novos apartamentos muito mais elevada do que a média nacional. Nas cidades que adicionaram novos apartamentos a taxas mais baixas – abaixo da média nacional – os preços dos aluguéis permaneceram praticamente inalterados.
A causa do declínio nos preços dos aluguéis permanece obscura, disseram analistas.
“Este é um ciclo de desenvolvimento geracional”, disse Grant Montgomery, diretor nacional de análise multifamiliar da CoStar. “Não víamos um pico como este desde meados da década de 1980.”
A oferta de edifícios de luxo ao longo dos últimos anos baixou os preços dos alugueres e ajudou a aliviar alguns dos problemas de acessibilidade nestas cidades, embora o desenvolvimento de habitação acessível tenha sido relativamente lento, com apenas centenas, e não milhares, de novas unidades a serem construídas a cada trimestre.
“Mais oferta é a resposta para a acessibilidade da habitação. Não creio que as pessoas acreditem nisso”, acrescentou Géno, do NMHC.
É certo que depender de empreendimentos habitacionais de luxo para resolver a crise imobiliária não é uma solução a longo prazo – uma vez que os promotores já estão a recuar nos planos de construir novos edifícios em locais com rendas mais baixas. O número de novos apartamentos para arrendar em todo o país deverá cair para metade no próximo ano, face ao pico registado em meados de 2024.
A Camden Property Trust, que possui quase 60.000 unidades, está entre as operadoras que citam a nova oferta como a principal razão para a redução dos preços dos aluguéis. O foco está nas “taxas de ocupação versus aumento dos aluguéis”, disse o presidente Ric Campo aos investidores em uma teleconferência em novembro.
No entanto, Campo prevê que uma oferta mais restrita acabará por permitir que os incorporadores comecem a aumentar os aluguéis novamente.
“Nosso apartamento e nossas ações estão à venda, mas não por muito tempo”, disse ele.
