É possível que o mercado imobiliário esteja no fundo do poço?

O mercado imobiliário está à beira da recuperação, após quatro anos sombrios de estagnação nas vendas e queda dos preços, disseram-nos os especialistas.

O fundo do mercado é notoriamente difícil de prever. Mas algumas das condições necessárias para a recuperação estão a começar a emergir em dados e provas anedóticas dos agentes.

A desaceleração significa que os imóveis estão agora mais baratos do que desde 2013, abrindo o mercado a um grupo maior de compradores.

Corretores imobiliários dizem que muitos proprietários que estão parados há anos estão cansados ​​de colocar suas vidas em espera esperando que o mercado melhore.

E agora os investidores institucionais estão a começar a acumular activos – um sinal de que acreditam que existe realidade.

Falámos com os principais especialistas imobiliários sobre estes primeiros sinais de recuperação – e o que compradores e vendedores devem fazer para obter os melhores negócios à medida que o mercado muda.

Pare os preços

Após a pandemia de Covid-19 em 2020, o mercado imobiliário registou uma actividade frenética à medida que os proprietários repensavam as suas prioridades.

Famílias deixaram a cidade após se reunirem durante o bloqueio. Os profissionais que começaram a trabalhar em casa foram realocados porque não estavam mais presos ao escritório. Os aspirantes a compradores de primeira viagem economizaram o suficiente para começar a procurar seriamente.

Então, em 2022, depois que a corrida pós-pandemia diminuiu, o mercado quase parou.

Os preços quase não mudaram nos últimos quatro anos e uma casa típica vale apenas 2% mais do que valia no verão de 2022.

Em julho, a propriedade média valia £ 299.253, diz o Lloyds Bank, apenas 0,1% a mais do que há um ano, a taxa de crescimento anual mais lenta desde novembro de 2023.

No Sudeste, o preço de uma casa típica caiu 4,6% nos últimos quatro anos e no Sudoeste caiu quase 4%, segundo o Lloyds.

Em Londres, o preço médio dos imóveis vendidos caiu 6% face ao verão de 2022, segundo dados do Registo Predial.

Quando a inflação é tida em conta, a propriedade média no Reino Unido caiu cerca de 15% em termos reais em quatro anos. Em Londres e em partes do sul, aumenta para 20% ou mais.

As mudanças políticas não ajudaram. A Lei dos Direitos dos Inquilinos, que entrou em vigor no início deste ano e deu mais poder aos inquilinos, levou a uma liquidação por parte dos proprietários devido a preocupações de que comprar para alugar já não seria rentável.

Os compradores no topo do mercado têm sido adiados para investir em propriedades no Reino Unido devido ao receio de impostos sobre património e outros impostos sobre a riqueza.

E como é frequentemente o caso, quando o medo toma conta do mercado, os proprietários que não precisam de se mudar adiam até que a situação melhore.

Mas poderia haver uma melhoria no horizonte? Apesar de toda a negatividade, alguns especialistas do setor imobiliário estão começando a ver as bases para uma recuperação se formando.

O agente de compras Nicholas Finn, da Garrington Property Finders, diz: “Temos visto um aumento no número de clientes comprometidos com a mudança nos últimos meses.

Muitas pessoas suspenderam as coisas nos últimos dois anos. Agora eles só querem seguir em frente e pegarão o que puderem com a venda e depois verão o que podem comprar.

Ele acrescenta: “Converso com muitos corretores de imóveis e a demanda ainda é alta por imóveis que não aparecem com frequência, e ainda vemos casas com bons preços indo para ofertas fechadas e com preço superior ao preço pedido”.

Alguns também argumentam que a propriedade está começando a parecer novamente um valor razoável.

Os preços dos apartamentos são, em média, mais acessíveis do que há mais de uma década, de acordo com uma construtora nacional. Isto baseia-se num rácio que compara o rendimento médio e os preços médios dos imóveis.

Em todo o país, diz-se que o preço médio de uma habitação no Reino Unido é 5,6 vezes o salário médio anual de alguém que trabalha a tempo inteiro. A última vez que esteve tão baixo foi em 2013.

O actual rácio preço/rendimento da habitação está a aproximar-se da média de longo prazo de 4,8. À medida que o imóvel se torna mais acessível, o número de potenciais compradores aumenta e aqueles que perderam o preço podem procurar novamente.

Comprar também começa a parecer mais acessível do que alugar, já que os aluguéis tiveram um aumento incrível nos últimos anos, enquanto os valores dos imóveis caíram.

Em 2022, os preços das casas eram 20 vezes superiores aos da renda anual típica, mas agora caíram para pouco mais de 16 vezes, com base em números oficiais.

Se esta lacuna continuar a diminuir, o apelo do arrendamento para aqueles que o podem pagar só se intensificará.

A queda nas taxas de juro também poderá alimentar uma recuperação incipiente.

Embora alguns traders apostem num aumento das taxas, os economistas da Capital Economics esperam que as taxas de juro caiam de 3,75% para 3% em 2027.

Isto poderia fazer com que as taxas hipotecárias caíssem um ponto percentual em relação a onde estão agora e provavelmente encorajaria mais pessoas a comprar e a mudar-se.

Tal medida proporcionaria um alívio bem-vindo aos proprietários de casas, que viram as taxas médias de hipotecas subirem de 4% para cerca de 4,75% este ano, acrescentando mais de 1.500 libras por ano ao custo de compra de uma casa de preço médio.

Rob Dix, da Property Hub, uma empresa de compra para arrendamento que fecha mais de 100 milhões de libras em negócios imobiliários todos os anos para os seus clientes, e co-apresentador do Property Podcast, diz que o mercado pode estar num ponto de viragem, embora muito dependa do que o governo anunciar no próximo Orçamento, em 28 de Outubro.

E acrescenta: “Os fundamentos do financiamento estão estáveis ​​há vários meses e o imóvel está mais rentável depois dos últimos dois anos de estagnação nominal e quedas reais.

«Os investidores também obtêm melhores retornos devido às rendas mais elevadas e aos preços das casas estáticos. Mas o sentimento era terrível, por isso, se melhorar, a actividade pode mudar rapidamente.’

Talvez o maior sinal de confiança no mercado imobiliário seja a quantidade de dinheiro que os grandes investidores estão a começar a investir.

Os grandes proprietários financiados por planos de pensões e outros investidores institucionais compram ou constroem blocos de apartamentos e utilizam-nos para gerar rendimentos a longo prazo, alugando-os.

Entre Abril e Junho deste ano, foram aplicados 2,2 mil milhões de libras nestes programas de construção para arrendamento, de acordo com a análise da Savills, o valor mais elevado registado para esta altura do ano.

Este ano está no bom caminho para registar mais investimentos do que qualquer ano anterior – incluindo quando as taxas de juro estavam nos seus níveis mais baixos.

O grupo de investimento Morgan Stanley, juntamente com a Ridgeback, comprou a Metra Living, uma plataforma de aluguer de Londres que cobre quase 3.200 casas, por mil milhões de libras.

E a Greystar, uma promotora imobiliária internacional, rapidamente deu sequência à compra de 904 casas no Elephant Park, em Londres, por 500 milhões de libras, outro sinal da confiança dos investidores na capital.

Ambas as ofertas estão entre as três maiores ofertas de aluguel de todos os tempos em Londres.

“O mercado imobiliário não está ganhando vida, está descongelando lentamente, e há verdadeiras sementes verdes se você souber onde procurar”, diz Craig Fish, da Lodestone Mortgages.

No entanto, ele alerta que uma recuperação imediata dos preços pode não estar prevista. As construtoras estão oferecendo descontos de dois dígitos, sugerindo que o mercado está a caminho de um aumento repentino nos preços. Ele acrescenta: “Este é um sinal de que eles esperam um mercado mais lento, e não uma recuperação.

“O crescimento dos salários ainda está à frente da inflação, por isso o preço está a melhorar mesmo com o aumento das taxas hipotecárias este ano.”

Os pequenos investidores que compram para alugar também estão comprando propriedades – algumas de construtoras – com grandes descontos.

Sam Smith, do Property Hub, diz que eles estão conseguindo alguns dos maiores descontos da história da empresa, acrescentando: “O mercado está difícil para os incorporadores. Este ano, normalmente vemos descontos entre 13% e 20% nos preços pedidos devido ao fato de comprarmos a granel.

“Embora tenhamos visto a saída de proprietários de casas menores, ainda há muitos investidores no mercado e muitos proprietários de sociedades anônimas comprando agora.”

escuro antes do amanhecer?

O caminho para a recuperação total pode ser longo – com muitos outros obstáculos ao longo do caminho. As construtoras e os agentes imobiliários estão claramente em dificuldades.

A construtora Crest Nicholson reduziu sua previsão de lucro para o ano depois de revelar prejuízo nos resultados do primeiro semestre e a corretora imobiliária Foxtons acabou de ver seu lucro antes de impostos cair 57% no primeiro semestre de 2026 devido ao fraco mercado de vendas.

Em Londres, um número recorde de casas recentemente concluídas continua por vender, segundo a consultora imobiliária Mollier.

Então este é o momento certo para comprar?

Pode ser tentador adiar a compra caso o mercado piore e os preços caiam ainda mais.

Na verdade, mesmo que o mercado esteja maduro para uma recuperação, ainda pode cair ainda mais cedo, antes de iniciar a sua subida.

No entanto, se você for um comprador de longo prazo, terá tempo para o mercado cair um pouco e esperar se recuperar antes de vender.

Craig Fish sugere que é melhor comprar na baixa do que esperar que os preços comecem a subir novamente.

“Eu digo aos clientes para não esperarem por uma arma inicial que não chega”, diz ele. “Se os números funcionarem hoje, provavelmente funcionarão melhor do que esperar por uma recuperação que já está precificada até que isso fique claro.”

Há também o argumento de que a queda dos preços tende, na verdade, a ajudar as pessoas que procuram mudar-se para uma casa maior e mais cara.

Se a sua casa de £ 500.000 agora vale 10% menos, £ 450.000, então há uma boa chance de que a casa de £ 1 milhão no futuro valha agora £ 900.000.

Isso significa que eles perderão £ 50.000 na venda, mas economizarão £ 100.000 na compra.

“Todo mundo está preocupado em saber se chegamos ao fundo do poço. Se você está realmente mudando de casa, essa é a coisa errada com que se preocupar”, diz Matt Coulson, fundador da corretora de hipotecas Heron Financial.

“Quando você vende e compra ao mesmo tempo, você faz as duas coisas no mesmo mercado, então o preço principal pouco importa.

O que importa é a diferença entre os dois, e esta é a parte que a maioria das pessoas não percebe: num mercado mais fraco, negociar é mais barato.

“Uma queda de 10% tira muito mais da casa grande que você compra do que da casa pequena que você vende, então o custo de mudança na verdade diminui.

“A recuperação que todos esperam é exatamente o que tornará o comércio mais caro.”

Nicholas Finn acrescenta: “Depois que ocorre a turbulência no mercado, é como se um navio fosse para o mar e você pudesse perder o barco.

Melhor comprar na parte inferior. Se você tentar comprar enquanto os preços estão subindo, é mais provável que seu lance seja superado ou tenha problemas. Está se tornando um pouco como uma guerra de lances no eBay.

“Quando as taxas hipotecárias caírem, acho que o mercado mudará. Uma queda de 1% nas taxas de juros poderia tornar a hipoteca de alguém 20% a 25% mais barata.”

Por enquanto, os compradores podem conseguir bons negócios em áreas onde um grande número de casas está à venda.

“O mercado está a favor dos compradores agora – os preços das casas estão estáveis ​​em relação ao ano anterior, mas as vendas caíram cerca de 6%, de acordo com a Rightmove”, diz Peter Docker, diretor comercial do credor hipotecário Gen H. “Se você está comprando sua primeira casa, este pode ser o momento perfeito para comprar.”

Encontrando uma pechincha

Para ver como os vendedores estão desesperados em sua área, verifique os sites de listagem Rightmove e Zopla para ver quantas casas estão diminuindo ou permanecendo no mercado por muito tempo.

Se uma casa for retirada do mercado, em vez de ser marcada como em oferta ou vendida, provavelmente não foi vendida. Segundo Nicholas Finn, este é o tipo de imóvel que pode estar pronto para uma oferta baixa.

Ele diz: ‘Se você está fazendo uma oferta baixa, não tente justificá-la dizendo que é um mercado comprador. Apoie-o com depoimentos de outras casas semelhantes próximas que foram vendidas e dê uma razão por trás do número.

Há partes do país onde os vendedores finalmente aceitaram a realidade do mercado e reduziram as suas perdas.

Em Canary Wharf, Isle of Dogs, Canning Town e Royal Docks, no leste de Londres, cerca de 43% de todas as pessoas que venderam venderam com prejuízo nos últimos 12 meses, de acordo com a análise dos dados do Registro de Imóveis da PropertyData.

Este fenómeno também não se limita a Londres. Mais de um terço dos vendedores em Sheldon, no condado de Durham e no centro da cidade de Liverpool venderam com prejuízo no ano passado.

Mark Alexander, fundador da plataforma de compra para alugar Property118.com, com sede em Norwich, diz que os compradores podem negociar duro em apartamentos. Verifique a taxa de serviço anual, os termos do aluguel e do arrendamento antes de se comprometer.

“Os apartamentos parecem ter sofrido algumas das quedas de valor mais acentuadas recentemente, com centenas, às vezes milhares, listados para venda em muitas das principais cidades e vilas”, diz ele.

“Muitos proprietários estão querendo sair, então fazer ofertas 10% ou até 20% abaixo do preço pedido em algumas propriedades adequadas pode revelar uma verdadeira pechincha.”

Um número surpreendente de 80% dos apartamentos à venda hoje não encontra comprador dentro de seis meses, segundo Zupela.

A maioria dos proprietários que vendem apartamentos nos centros das cidades de Sheffield, Birmingham, Leicester e Newcastle estão agora vendendo com um prejuízo de quase £ 40.000 em média, descobriu uma análise dos dados do Registro de Imóveis pela PropertyData.

Os dados da Rightmove também mostram claramente que os preços pedidos em muitos lugares estão sob pressão.

Em Edgbaston, uma parte popular de Birmingham, os preços médios caíram 9% com relação ao ano anterior, para £ 304.878, com uma casa típica levando 93 dias para encontrar um comprador, 21 dias a mais que no ano passado.

Na Seacroft em Leeds, o preço médio pedido caiu 7%, para £ 208.162, com uma casa típica levando 65 dias para encontrar um comprador, 20 dias a mais do que há um ano.

E em Shaftesbury, em Dorset, o preço médio pedido caiu 11%, para £ 334.775, com as casas demorando 83 dias para encontrar um comprador, 43 dias a mais do que há um ano.

• Como você foi afetado pela desaceleração do mercado imobiliário? E-mail: moneymail@dailymail.co.uk