Estamos no processo de venda de nossa casa e a pergunta do comprador vem de seu advogado.
Está tudo bem, mas há uma grande ênfase no conservatório.
Tínhamos um longo formulário para preencher – apesar de não termos instalado uma estufa.
Foi aqui que compramos a casa há 10 anos – construída em 2005 – e não me lembro da ênfase na estufa.
Isso é algo novo? A tutela é agora vista como um fardo?
Tutela: Muitos estão chegando ao fim da vida e parece que os advogados são mais cuidadosos com eles
Jane Denton, de This is Money, respondeu: Embora os conservatórios já tenham sido considerados uma extensão de luxo da casa, as descobertas de 2023 mostraram que, em alguns casos, podem reduzir o valor da sua propriedade em até £ 15.000 quando você deseja vendê-la.
Um conservatório desatualizado também pode ser uma monstruosidade que criará uma má primeira impressão para alguns compradores.
As preocupações crescentes com as classificações dos Certificados de Desempenho Energético e o aumento das faturas de energia significam que os conservatórios que não foram atualizados para serem mais eficientes em termos energéticos são vistos como um fardo.
David Weaver, diretor da Reveal Doors and Windows, disse: ‘A tecnologia e os materiais mudaram tanto ao longo dos anos que os conservatórios mais antigos podem em breve chegar ao fim da sua vida útil, e isso não afeta apenas as suas contas de aquecimento, mas também tem o potencial de afetar o valor da sua casa.’
É importante que os compradores verifiquem o estado do conservatório para ver se a casa que estão comprando possui um, seja antigo ou novo.
Ao inspecionar um conservatório, os compradores precisam observar as condições gerais do telhado, dos vidros, das portas e estar atentos a possíveis violações dos regulamentos de construção.
Mesmo que a licença de planeamento tenha sido necessária, mas não obtida, para uma tutela em 2005, os prazos para a acção de execução por parte do conselho local já expiraram há muito tempo, a menos que a propriedade esteja registada, o que sei que o seu não está.
Perguntei a dois advogados o que pensavam sobre por que seu comprador está fazendo tantas perguntas sobre sua tutela.
Natália Bradley, sócio do departamento de frete da Stephensons, disse: Embora seja um tanto raro ver perguntas extensas sobre a tutela nesta idade, é impossível afirmar definitivamente que nenhuma pergunta foi feita.
Cada propriedade é única e fatores individuais podem influenciar o nível de devida diligência realizado por um advogado.
Um conservatório é legalmente tratado como uma extensão e, portanto, aplicam-se as regras normais de planeamento.
Natalie Bradley é sócia do departamento de transferência da Stephensons
Se a licença de planeamento tivesse sido exigida nessa altura e não obtida, as autoridades locais implementaram anteriormente um período de execução de quatro anos durante o qual poderiam agir.
Como o conservatório foi construído há cerca de 20 anos, este período de aplicação já terminou há muito tempo, pelo que a autoridade local não consegue agora fazer cumprir a lei devido à falta de licença de planeamento.
Porém, se o imóvel estiver listado, a posição muda significativamente.
Não há limite de tempo no planeamento da aplicação de trabalhos não autorizados em edifícios classificados.
Nessas circunstâncias, provavelmente será necessária aprovação e você precisará demonstrar que a permissão adequada foi obtida, mesmo que o trabalho seja anterior à sua propriedade.
A maioria dos conservatórios está isenta da aprovação formal dos Regulamentos de Construção, desde que certas condições sejam atendidas. Os principais critérios de exclusão são:
• A estrutura tem um andar, no nível do solo, e a área útil é inferior a 30 metros quadrados.
• Esta casa é separada da casa principal por uma porta externa para a sala de aula.
• Possui sistema de aquecimento independente, separado da propriedade principal.
• Todas as instalações elétricas e envidraçadas cumprem as normas aplicáveis dos Regulamentos de Construção.
O prazo de execução legal em caso de incumprimento do Regulamento de Construção é de 10 anos. À medida que este período passa, os governos locais são agora incapazes de tomar medidas coercivas em relação à tutela.
Em alguns casos, o título legal pode conter cláusulas restritivas que exigem o consentimento de terceiros para acréscimos à propriedade.
No entanto, dada a idade das tutelas, a maioria dos advogados considera os riscos de aplicação insignificantes.
Os advogados hoje tendem a adotar uma abordagem mais cautelosa e avessa ao risco do que há 10 ou 20 anos.
Isto deve-se muitas vezes a alterações regulamentares, expectativas mais elevadas em relação à devida diligência e requisitos mais rigorosos impostos pelos credores hipotecários.
Portanto, os conservatórios, especialmente os conservatórios mais antigos, podem levantar questões adicionais.
Contudo, isto não deve ser considerado uma obrigação; em vez disso, são elementos de propriedade que os advogados devem verificar para garantir a conformidade e minimizar o risco para os seus clientes.
Olivia Egdell-Page, sócia e chefe de propriedade da Joseph A Jones & Co. LLP, disse: Os conservatórios são tratados como qualquer outra extensão de uma casa no âmbito do sistema de planejamento.
Geralmente pode ser construída sob desenvolvimento permitido, desde que a obra atenda a certas restrições e condições.
Se o desenvolvimento exceder isso, você deverá solicitar permissão de planejamento.
Assumindo que estas condições foram cumpridas, permanecem questões relativas aos regulamentos de construção e se estes são necessários para o trabalho.
Olivia Egdell-Page é sócia e chefe de propriedade da Joseph A Jones & Co.
Se o conservatório estiver separado da casa principal por uma porta externa, e desde que o conservatório não esteja ligado a um sistema de aquecimento central, é claro que não necessita de aprovação de regulamento de construção.
Existem ainda requisitos específicos relativos à dimensão da estufa, à percentagem de envidraçamento e à sua colocação em relação à casa.
No entanto, em qualquer trabalho histórico, é necessário considerar os riscos da aplicação da lei.
Para qualquer trabalho concluído até 30 de setembro de 2023, os governos locais só podem processar e tomar medidas coercivas por quaisquer violações de controle de construção até doze meses após a conclusão do trabalho.
Por conseguinte, para trabalhos concluídos há cerca de 20 anos, a execução não é possível.
Se existir efetivamente um risco de execução, que é provavelmente mais provável de ocorrer com trabalhos concluídos mais recentemente, e certamente com trabalhos concluídos desde 30 de setembro de 2023, quando o período de execução foi alargado para 10 anos, então o seguro de responsabilidade civil pode ser uma opção que o seu advogado pode solicitar para que a transação prossiga.
Isso custará relativamente pouco e proporcionará tranquilidade ao comprador.
Dito isto, se a obra estiver fora do período de execução legal como visto aqui, há um bom argumento de que não vale a pena obter tal seguro, e talvez o seu advogado possa pedir ao comprador que explique as suas preocupações.
Você pode então chegar a um acordo sobre se este é um problema que requer seguro ou se, no geral, o risco é tão baixo que eles podem examinar e aconselhar com segurança quaisquer compradores e credores hipotecários.
