Os proprietários de apartamentos enfrentam um ponto crítico nas taxas de serviço que pode tornar suas casas invendáveis e não hipotecáveis.
Nos últimos anos, as taxas de serviço aumentaram acentuadamente, enquanto os preços dos apartamentos caíram.
Agora, os corretores de hipotecas dizem que estão vendo cada vez mais pessoas tendo seus pedidos de hipoteca rejeitados por causa dessas desconexões.
Alguns bancos reforçaram as suas regras e agora não oferecem hipotecas sobre apartamentos onde a taxa de serviço anual exceda 1% do valor da propriedade.
Isso ocorre porque as altas taxas de serviço podem afetar a facilidade com que o credor vende a propriedade se ela for retomada.
Até 2025, de acordo com a empresa imobiliária Hamptons, cerca de 37% dos apartamentos terão taxas de serviço anuais superiores a 1%, acima dos 28% da década anterior.
Isto significa que um pedido de hipoteca sobre um apartamento no valor de £ 300.000 com uma taxa de serviço anual de £ 4.000 pode ser rejeitado por alguns credores.
Ponto importante: alguns credores não oferecerão hipoteca se a taxa de serviço exceder 1% do valor da casa
Embora alguns credores possam rejeitar uma hipoteca de uma vez, muitos basearão a sua decisão na opinião do seu inspector ou avaliador.
William Coe, do corretor de hipotecas Cleerly, disse: ‘Estamos vendo um aumento nos pedidos de hipotecas paralisados ou fracassados, puramente devido ao aumento dos custos de manutenção.
“Quando a taxa de serviço de um apartamento se aproxima ou atinge 1%, muitos credores convencionais cederão aos inspetores.
‘Se o agrimensor decidir que os custos são onerosos ou completamente inconsistentes com o mercado local, a propriedade é marcada como garantia inadequada e a hipoteca é totalmente rejeitada.’
Aumento das taxas de serviço e diminuição dos preços fixos
O aumento dos custos dos serviços combinado com a diminuição ou diminuição do valor é uma combinação perigosa.
Em Inglaterra e no País de Gales, os valores fixos aumentaram em média 16 por cento nos últimos 10 anos, de acordo com dados do Registo Predial. Mas em Londres, onde mais de metade do parque habitacional consiste em apartamentos, o preço médio de um apartamento não mudou na última década.
William Coe, do corretor de hipotecas Cleerly
Enquanto isso, as taxas médias de serviço aumentaram 55,6% na última década, segundo Hamptons.
Os leitores do This is Money relataram aumentos de 50% ou mais apenas nos últimos cinco anos.
A conta média de serviço do inquilino varia agora entre £ 1.525 por ano para os 10 por cento dos edifícios mais baratos e £ 8.680 para os 10 por cento mais ricos, de acordo com uma pesquisa recente realizada pelo Property Institute.
No ano passado, de acordo com Hamptons, o apartamento médio tinha uma taxa de serviço anual de 0,9% do seu valor – muito próximo do 1% que alguns credores usam como limite.
O corretor de hipotecas Aaron Strutt, da Trinity Financial, disse: ‘Se não atingimos o ponto de inflexão, estamos bem perto.
‘As pessoas estão preocupadas em comprar apartamentos neste momento por causa dos custos e dos custos desconhecidos.’
Uma análise recente do This is Money, conduzida pela empresa de análise PropertyData, encontrou diversas áreas onde os custos dos serviços estão bem fora dos limites dos preços fixos.
No código postal BD1 no centro da cidade de Bradford, a taxa de serviço média é de £ 2.023, enquanto o preço médio pedido para essas propriedades é de £ 68.050. Isso significa que a taxa de serviço é geralmente equivalente a 3,13% do preço pedido.
O mesmo também pode ser visto na L2, no centro da cidade de Liverpool. O custo dos serviços lá é de £ 2.910 por ano, quando o preço médio pedido é de £ 122.374. Isso significa que a taxa de serviço é de 2,58% do preço pedido.
A avaliação é um ‘obstáculo comum’
Na compra com hipoteca, o credor realizará sempre uma avaliação independente do imóvel.
Muitos compradores verão isso como uma formalidade, mas assim como um credor pode decidir não emprestar a um determinado indivíduo, o credor também pode decidir não emprestar para uma propriedade específica.
O avaliador ou topógrafo também pode avaliar a propriedade por menos do que o preço de venda acordado, o que significa que o comprador não pode prosseguir a menos que cubra o déficit.
Numa altura em que os preços dos apartamentos estão a cair em muitas áreas, os avaliadores estão a ficar nervosos com os apartamentos, pois podem acabar sendo processados pelos credores se cometerem um grande erro.
Coe disse: ‘Temos visto um aumento acentuado no número de topógrafos subvalorizando os apartamentos em comparação com o preço de compra acordado em comparação com o mesmo período do ano passado.
“No passado, muitas vezes vimos resistência, mas agora isso muitas vezes se torna um obstáculo porque os avaliadores deduzem regularmente avaliações entre 5 e 10 por cento do preço de compra acordado.”
Nem todos os credores têm limites rígidos
Se um apartamento tiver uma taxa de serviço de 1% ou mais, o credor precisa decidir se concede uma hipoteca ao comprador.
Para alguns, esta é uma decisão simples, uma vez que certos credores têm limitações claras e rigorosas nos seus critérios de empréstimo.
Os credores da Geração H dizem que as taxas de serviço anuais não devem exceder 1% do preço de compra ou avaliação da propriedade, enquanto outros, como a MPowered Mortgages, limitam as taxas de serviço combinadas e o aluguel do terreno em 1,5%.
Os credores de rua podem ser mais flexíveis em alguns casos.
Steph Lyke, sócia da SAS Daniels
Coe diz: ‘Credores como o Santander ou o Barclays não aplicam necessariamente um limite percentual estrito (por exemplo, 1 por cento) ao valor de uma propriedade.
“Em vez disso, eles tratam as taxas de serviço simplesmente como um compromisso financeiro mensal – assim como empréstimos estudantis ou financiamento de automóveis.”
As razões pelas quais as taxas são tão altas serão frequentemente investigadas.
Steph Lyke, sócio da equipe de propriedades residenciais do escritório de advocacia SAS Daniels, disse: ‘Os detalhes da taxa de serviço precisam ser investigados, pode ser que a taxa esteja relacionada a um grande projeto de obras, que geralmente os avaliadores aceitarão, pois é uma indicação de boa gestão imobiliária.
“Se os custos forem desproporcionais e causados por má gestão, ou incluírem taxas de gestão elevadas, então os credores provavelmente os rejeitarão”.
Os credores também podem instruir os avaliadores a avaliar os custos do serviço em relação ao mercado local.
Por exemplo, uma taxa de serviço anual de £4.000 para um apartamento no valor de £300.000, que representa 1,3 por cento do valor da casa, pode ser rejeitada numa cidade regional onde a taxa padrão é de £1.200.
No entanto, uma taxa semelhante seria provavelmente cobrada por um inspector em Londres ou Cambridge se o bloco incluísse um concierge, elevador e sistemas de construção complexos, uma vez que isto reflecte a “norma de mercado” nessas áreas.
Por que os credores estão cautelosos com o aumento das taxas de serviço
Os credores gostam de certeza. O reembolso mensal do empréstimo ou do cartão de crédito é um compromisso fixo e conhecido durante um determinado período, por isso é fácil de modelar em uma calculadora de acessibilidade.
O perigo inerente às taxas de serviço é a falta de controlo sobre os custos futuros.
Cleery’s Coe afirma: ‘Os agentes de gestão ou proprietários livres podem aumentar drasticamente os custos com muito pouca ajuda para os arrendatários.
«Para o comité de risco de um credor, a palavra «poderia» é uma grande bandeira vermelha.
«Se o banco tiver de retomar a posse de um imóvel, o principal objectivo é recuperar rapidamente os fundos através de uma revenda rápida. Se os custos do serviço aumentarem a ponto de os compradores subsequentes não conseguirem obter uma hipoteca sobre o imóvel, o imóvel torna-se ilíquido.’
O aumento das taxas de serviço também limita, em alguns casos, o valor que os compradores podem pedir emprestado.
Isso ocorre porque esses fundos devem ser considerados nas despesas mensais do mutuário ao avaliar a acessibilidade.
Coe disse: ‘Nos últimos dois anos, os prémios de seguro de construção, os custos de manutenção e as despesas relacionadas com revestimento aumentaram significativamente os custos de serviço e não é incomum ver um modesto apartamento de dois quartos custando mais de £ 3.500 por ano.
‘Quando isso é levado em consideração na calculadora de acessibilidade do credor, esgota a capacidade máxima de empréstimo do solicitante, transformando uma oferta de hipoteca anteriormente viável em uma rejeição.
