Os bancos e as sociedades de crédito imobiliário estão a oferecer hipotecas gigantescas aos compradores de casas, no valor de seis vezes o seu salário, enquanto estes lutam para subir na hierarquia imobiliária.
Os esforços para colmatar a disparidade entre os salários e os elevados preços das casas ficaram aquém do esperado compradores de primeira viagem oferecer hipotecas maiores também para empresas de mudança de residências.
A Leeds Building Society estendeu recentemente os seus empréstimos hipotecários contra o rendimento (LTI) para seis vezes a folha de pagamento, com os seus principais rivais NatWest, Lloyds Barclays, HSBC e Nationwide, todos oferecendo grandes empréstimos.
A mudança ocorre depois de o governo e o órgão de fiscalização financeira terem aberto caminho, no verão passado, para que mais proprietários contraíssem empréstimos seis vezes superiores aos seus rendimentos, em comparação com as habituais quatro vezes e meia.
Em meados de Abril, a Leeds BS aumentou a sua gama Income Plus – aumentando o empréstimo contra o rendimento de 5,5 para 6 vezes o salário e abrindo-o a mudanças de casa e a re-hipotecários, não apenas a compradores de primeira viagem, com um rendimento familiar mínimo de £75.000.
Os críticos temem que as protecções da era da crise financeira estejam a ser eliminadas pelos esforços do governo para alcançar o crescimento, mas os defensores dizem que as grandes hipotecas tendem a ser reservadas para pessoas com rendimentos elevados que ainda têm de passar por verificações de acessibilidade.
Mas, do ponto de vista do mutuário, será sensato tirar partido de uma hipoteca de grandes dimensões ou deverá evitá-la a todo o custo?
Pedimos a dois especialistas em corretores de hipotecas com opiniões diferentes que se enfrentassem e apresentassem seus argumentos a favor e contra as megahipotecas.
Você deveria fazer uma grande hipoteca para comprar uma casa maior? Perguntamos a dois corretores especialistas
Sim, uma grande hipoteca pode ser benéfica para o mutuário certo
Samuel Mather-Holgate, Diretor Geral e IFA da Mather and Murray Financial, com sede em Swindon, disse que muitas pessoas precisavam de uma hipoteca LTI mais alta.
Ele disse: Para o mutuário certo, uma hipoteca de renda mais alta não é um atalho para problemas, é uma ponte para a escada imobiliária.
Os empréstimos hipotecários contra rendimentos mais elevados reflectem a realidade do mercado imobiliário de hoje, e não o mercado de há 15 anos.
Os preços subiram muito mais rapidamente do que os salários e, para muitos compradores, o maior obstáculo já não é a acessibilidade na prática, mas sim limites apertados de empréstimo. Cada vez mais credores estão começando a reconhecer esta mudança.
A Leeds Building Society está aumentando sua faixa Income Plus de 5,5 vezes para 6 vezes a renda e expandindo de forma crucial seu alcance além dos compradores de primeira viagem para incluir empresas de mudança de casa e fornecedores de hipotecas.
Isto segue movimentos semelhantes do NatWest e do Barclays, sinalizando uma mudança mais ampla na abordagem em todo o mercado.
Para muitos jovens compradores, especialmente profissionais que estão apenas começando uma carreira clara, os rendimentos múltiplos podem ser um fator limitante em comparação com sua capacidade de cumprir os pagamentos mensais.
Muitos locatários já estão pagando confortavelmente um valor igual ou superior a uma hipoteca potencial, mas ainda não estão cobertos por critérios rígidos de empréstimo.
Se utilizados corretamente, os LTI mais elevados podem ajudar os mutuários com capacidade de crédito que estão encurralados pelo aumento dos preços das casas e das rendas. inflaçãoem vez de má gestão do dinheiro.
Não se trata de uma expansão financeira imprudente, mas de reconhecer o potencial de rendimento futuro e a acessibilidade no mundo real.
Esses empréstimos são especialmente úteis para compradores de primeira viagem que têm renda alta, emprego estável e um bom histórico de crédito, mas que estão lutando para economizar e, ao mesmo tempo, cobrir altos custos de aluguel.
O ponto principal é que estas hipotecas não são adequadas para todos, mas podem ser adequadas para mutuários com forte acessibilidade, hábitos de consumo sensatos e claro crescimento dos rendimentos.
Os múltiplos de rendimento rígidos podem por vezes ser mais injustos do que prudentes se ignorarem a situação financeira real do mutuário.
Para o requerente certo, uma hipoteca de LTI mais elevada não é um empréstimo frívolo, é um caminho realista para a ascensão imobiliária.
O panorama geral é que se as pessoas dignas de crédito forem forçadas a alugar por mais tempo, a sua situação financeira será pior do que se lhes fosse permitido comprar mais cedo.
Um LTI mais elevado deve ser visto como uma ferramenta direcionada e não como uma ferramenta gratuita para todos. Se forem encontrados o mutuário certo, eles podem expandir o acesso à casa própria sem comprometer a subscrição razoável.
Não, uma hipoteca grande é muito arriscada para a maioria das pessoas
Nouran Moustafa, chefe de prática e IFA da Roxton Wealth, disse que hipotecas de LTI mais altas eram arriscadas.
Para alguns mutuários, um empréstimo hipotecário de rendimento mais elevado não é uma solução, mas sim um risco subestimado.
Há um impulso crescente para expandir os empréstimos LTI mais elevados, mas o problema fundamental é que acessibilidade não é o mesmo que resiliência.
Ignorar o actual modelo de crédito não significa que as hipotecas serão confortáveis, ou mesmo sustentáveis, no futuro, isto é, na vida real.
O risco real não é apenas conseguir uma hipoteca – é também a capacidade de rehipotecá-la posteriormente.
Se as circunstâncias mudarem, as taxas de juros subirem ou os valores das propriedades caírem, o mutuário pode ficar preso e incapaz de chegar a um acordo melhor.
É aqui que o perigo começa a assemelhar-se a um novo tipo de prisioneiro hipotecário, preso desde o início por empréstimos excessivos.
Hipotecas com elevado valor do empréstimo são frequentemente combinadas com hipotecas com elevado valor do empréstimo, e a combinação cria um risco duplo.
Por um lado, existe uma pressão de reembolso que ocupa grande parte do rendimento. Por outro lado, a protecção é limitada se os preços das casas caírem.
Se as taxas caírem, os mutuários poderão cair em capitais próprios negativos, limitando as suas opções e tornando-os dependentes de transferências de produtos em vez de acesso total ao mercado.
O problema é agravado pela forma como a acessibilidade é avaliada. Os credores consideram a renda antes dos impostos, mas os mutuários vivem da renda depois dos impostos. As lacunas são importantes.
Uma hipoteca que parece administrável no papel pode parecer muito diferente quando os pagamentos líquidos são estendidos.
O que muitas vezes passa despercebido é como isso interage com a vida real. As pessoas têm estilos de vida, responsabilidades e despesas inesperadas que não aparecem nos seus arquivos de crédito. Viagens, compromissos familiares, hobbies – tudo isso compete com o pagamento de hipotecas.
Quando muita renda é investida em uma hipoteca, algo tem que ceder.
Em alguns casos, os mutuários simplesmente fazem deduções. Noutros países, recorrem ao crédito para manter o seu nível de vida. Com o tempo, isto pode levar a um ciclo de empréstimos que nunca fez parte do plano original.
Para o mutuário certo, com uma forte disciplina financeira e um claro crescimento dos rendimentos futuros, um LTI mais elevado pode funcionar. Mas é um grupo restrito.
Mas acredito firmemente que estes produtos devem ser tratados como excepções especiais e não como a solução definitiva.
Se usados com cuidado, eles podem ajudar. Se usado de forma imprecisa, isso apenas atrasará o problema e potencialmente tornará mais difícil resolvê-lo posteriormente.
