As tentativas de Florença de conter a expansão dos arrendamentos turísticos de curta duração poderiam obter um quadro jurídico europeu mais forte ao abrigo da Lei de Habitação Acessível proposta pela Comissão Europeia em 9 de setembro de 2026.
Os regulamentos propostos pela UE visam áreas onde a habitação é particularmente inacessível. Estabelecerá critérios comuns para identificar “zonas de stress habitacional” e estabelecerá as condições sob as quais as autoridades nacionais, regionais ou locais podem justificar medidas que afetem arrendamentos de curta duração e propriedades residenciais não utilizadas como residência principal.
Para Florença, a proposta é particularmente importante porque a cidade já introduziu algumas das restrições que o quadro europeu foi concebido para resolver.
De acordo com uma análise divulgada pelo Corriere Fiorentino, a aplicação de um dos indicadores centrais de acessibilidade incluídos na proposta da Comissão aos dados locais colocaria 28 das 33 áreas do mercado imobiliário de Florença acima do limiar inicial para o stress habitacional.
Estas áreas incluem grande parte do centro histórico, bem como comunidades afastadas das principais zonas turísticas, incluindo partes de Rifredi, Novoli, Campo di Marte e Isolotto.
Como funcionará a proposta da UE
A proposta da Comissão Europeia não proíbe o alojamento do tipo Airbnb em toda a UE, nem exige que as cidades restrinjam os alugueres de curta duração.
Em vez disso, cria uma abordagem geral que pode ser utilizada quando as autoridades consideram que as restrições são necessárias para proteger a acessibilidade e a disponibilidade da habitação. A própria política habitacional continua a ser principalmente uma responsabilidade nacional, regional e local.
Um dos principais testes é a relação preço/renda. Uma área pode enfrentar dificuldades habitacionais quando são necessários pelo menos oito anos de rendimento disponível per capita representativo para comprar uma casa de tamanho médio.
Normalmente, as autoridades também devem demonstrar que a proporção aumentou ao longo da última década e que é pouco provável que a situação melhore nos próximos três anos, dadas as tendências demográficas e a oferta e procura de habitação. Se o rácio preço/rendimento atingir 10 ou mais, já não é necessária prova de crescimento ao longo da última década.
Ultrapassar esses limites não cria limites automaticamente. A autoridade ainda precisa de justificar a sua intervenção e mostrar que é necessária e proporcionada.
No caso de medidas que visem especificamente os arrendamentos de curta duração, devem também demonstrar que esses arrendamentos tiveram um impacto negativo significativo na acessibilidade ou disponibilidade de habitação na área durante pelo menos três anos. As restrições adotadas apenas no âmbito deste regime habitacional não se aplicam às pessoas que alugam ocasionalmente a sua residência principal.
A proposta abrange também possíveis restrições à compra ou utilização de imóveis residenciais não destinados a residência principal. No entanto, as autoridades devem considerar alternativas menos restritivas antes de imporem uma proibição total, e as medidas normalmente não duram mais de cinco anos antes de exigirem revisão.
Florença impôs restrições
Florença introduziu regulamentos municipais para alugueres turísticos de curta duração em 31 de maio de 2025, tornando-se a primeira cidade em Itália a adotar um sistema regulatório local dedicado.
A regulamentação exige que cada imóvel utilizado para alojamento turístico de curta duração obtenha uma autorização municipal de cinco anos e crie um registo municipal. As propriedades também devem atender a requisitos mínimos de habitação, segurança e outros requisitos.
Nova atividade de arrendamento de curta duração inicialmente bloqueada no centro histórico da UNESCO. Em junho de 2026, a Câmara Municipal alargou as restrições a várias áreas do centro de Florença, incluindo partes de Campo di Marte, Riveredi, Statuto, Gavinana e outras comunidades onde a monitorização municipal identificou uma pressão crescente sobre o alojamento turístico. As restrições ampliadas entram em vigor em 21 de junho.
De acordo com a legislação regional de turismo da Toscana, os imóveis já legalmente utilizados para arrendamento turístico de curta duração durante 2024 são elegíveis para uma isenção transitória, válida até 31 de maio de 2028. O aluguer de parte da casa em que o proprietário vive e tem residência registada também está excluído dos requisitos de autorização municipal de Florença.
As propostas europeias surgem, portanto, num momento em que Florença já está a testar até onde uma cidade pode ir na regulamentação da conversão de casas em alojamentos turísticos.
Funaro: Florença “definindo a tendência”
A prefeita de Florença, Sara Funaro, acolheu favoravelmente a proposta da comissão e apelou ao governo italiano para dar às cidades poderes mais claros para regular a indústria.
“A Europa reconhece agora que são necessárias ferramentas para gerir o fenómeno do arrendamento de curta duração nas cidades onde a pressão habitacional é maior”, disse Funaro. “Esta é uma direção importante e a Fiorentina pode mais uma vez dizer que lidera o caminho.”
Funaro disse que Florence decidiu intervir porque deixar o mercado de arrendamento de curta duração não regulamentado poderia levar a mudanças em partes da cidade. A cidade primeiro impôs restrições ao centro histórico e depois expandiu-as à medida que os dados mostravam que o fenómeno se espalhava para outros bairros.
“Espero que o governo considere este sinal agora e finalmente dê às cidades as ferramentas de que necessitam para gerir eficazmente os arrendamentos de curta duração”, disse ela.
O Comissário do Turismo e Desenvolvimento Económico, Jacopo Vicini, disse que a proposta da comissão reconhece a necessidade de coexistência do turismo e da habitação, especialmente em destinos onde a procura turística coloca pressão adicional no mercado residencial.
O que acontecerá com Florença?
A proposta da comissão não alteraria imediatamente as regras em Florença. Ainda precisa de passar pelo processo legislativo da UE, e o regulamento deixa claro que não criará poderes para as autoridades locais que não sejam já conferidos pela legislação nacional.
Pelo contrário, a sua importância para Florença reside no quadro jurídico que poderá proporcionar no futuro.
As cidades que pretendam restringir o arrendamento de curta duração devem equilibrar as políticas de habitação local com as regras da UE em matéria de prestação de serviços, estabelecimento de capital e liberdade de circulação. O comité afirmou que as suas propostas visam reduzir a incerteza jurídica, estabelecendo padrões comuns para demonstrar o stress habitacional e avaliar se as restrições são razoáveis e proporcionais.
Esta distinção também explica o apelo de Funaro ao governo italiano. Mesmo que o regulamento seja aprovado, a legislação nacional continuará a ser importante para determinar quais as medidas que os municípios italianos podem realmente tomar.
(Foto da capa: Imagem de Rangoni-Gianluca no Pixabay)
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